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由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。那么，租房過程中房東違約應(yīng)該如何處理，租房押金不退怎么辦？

網(wǎng)友咨詢：合同期間租房房東違約怎么辦？

河北凌翔律師事務(wù)所李金亮律師解答：

1、在房屋租賃關(guān)系上，房東應(yīng)該提前1個(gè)月通知承租人，否則就屬于違約(合同另有約定除外)， 承租人有權(quán)要求其支付違約金。

2、根據(jù)《合同法》第一百零七條的相關(guān)規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。房屋租賃合同履行期間，如果房東違約，承租人可以要求房東繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任，或者解除租賃合同賠償損失。

3、可以根據(jù)合同的約定來執(zhí)行，拿房屋租賃合同來維護(hù)自己的權(quán)利和義務(wù)。如果這時(shí)候房東還是拒絕繼續(xù)履行合同和承擔(dān)違約責(zé)任。在這種情況下，承租人可以通過調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或者向房東所在地法院提起訴訟解決糾紛。

《合同法》第一百一十四條【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

李金亮律師解析：

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

(一) 合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

(二) 房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(5)屬于違法建筑的；

(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒收。

(四) 是否進(jìn)行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。

2009年5月開始從事專職律師至今，具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。

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