案情簡述

出租方（甲方）某小區(qū)業(yè)委會與承租方（乙方）胡某簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方同意將其合法擁有的坐落在杭州市某小區(qū)10號的商鋪，建筑面積總計約120平方米，出租給乙方用以經(jīng)營便利店使用。租期自2020年9月21日起至2023年9月20日止，租金每月7500元，年租金9萬元/年；租金支付方式：一年一付，押金為元，每期租金提前一個月支付；乙方未經(jīng)甲方同意中途退租，乙方應(yīng)按月租金的兩倍的違約金向甲方支付違約金。原告胡某依約向被告業(yè)委會轉(zhuǎn)賬租房押金元及一年房租9萬元。

2020年10月起，原告因突發(fā)疾病到醫(yī)院就醫(yī)、做手術(shù)，后原告多次與被告方溝通協(xié)商退租事宜未果。

原告于2020年11月10日將案涉租賃房屋內(nèi)的物品搬清、門鎖未關(guān)。原告于2020年11月10日向被告郵寄送達(dá)《關(guān)于商鋪退租的通知函》：“由于我方原因想按照合同規(guī)定終止10號商鋪的房屋租賃合同；我方于2020年11月10日已將商鋪內(nèi)物品騰空搬清，按照合同規(guī)定我方承擔(dān)月租金2倍的違約金元，并按照合同承擔(dān)2020年9月21日至2020年10月20日期間的房屋租金7500元，2020年10月20日至2020年11月10日21天的房租費(fèi)5250元，共計元。請業(yè)委會收到本函后根據(jù)合同約定在五個工作日內(nèi)退還剩余房租和押金。共計元。”被告已于同月11日簽收。

另，原告在案涉租賃房屋經(jīng)營的個體工商企業(yè)（便利店）于2020年11月注銷。

原告多次與被告溝通協(xié)商未果，被告拒絕解除合同并退還剩余租金和押金款項，故原告委托本律師向法院提起訴訟。

原告舉證

在律師指導(dǎo)下,原告提供如下證據(jù)：

《房屋租賃合同》、《關(guān)于商鋪退租的通知函》及郵寄送達(dá)憑證、《租金、租房保證金支付憑證》、《租賃房屋現(xiàn)場視頻及照片》、《原告疾病醫(yī)療住院費(fèi)用明細(xì)》、《工商企業(yè)注銷證明》、相關(guān)《微信聊天記錄》、《原告的疾病醫(yī)療和抑郁癥醫(yī)療之門診病歷、記錄和檢查報告單》等

法院判決

一、原告與被告業(yè)主委員會簽訂的《房屋租賃合同》自2020年11月11日解除生效；

二、被告業(yè)主委員會在本判決生效之日起十日退還原告房屋租金.08元、保證金元。

爭議焦點及案件分析

本案爭議焦點：房屋租賃合同中，原告承租人作為違約方能否單方解除合同及合同解除生效時間（如能解除）。

案件分析：本案系因民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛，故本案應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定。

原被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，以上合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)全面履行合同。合同履行中，原告2020年11月10日向被告郵寄送達(dá)《關(guān)于商鋪退租的通知函》，被告于同月11日收到。根據(jù)《〈全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要〉理解與適用》第48條的規(guī)定“違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除”。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款的規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”。根據(jù)原被告的合同約定“乙方未經(jīng)甲方同意中途退租，乙方應(yīng)按月租金的兩倍的違約金向甲方支付違約金”。另根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”故原告的解除函送達(dá)至被告日起合同解除生效。

另，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”；《中華人民共和國合同法》第一百一十九條的規(guī)定“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”

故，法院采納了本律師的代理意見，支持了原告請求判令原被告簽訂的《房屋租賃合同》于2020年11月11日解除及被告一次性退還原告剩余租金、租房保證金等訴請，本案原告全面勝訴。

法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款、《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、《〈全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要〉理解與適用》第四十八條之規(guī)定。

提示

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